¿Qué índice conviene usar para ajustar contratos de obra?

En los últimos años, ajustar correctamente los contratos de construcción no solo es una cuestión técnica: es una decisión estratégica que puede definir la rentabilidad (o pérdida) de un proyecto inmobiliario. 

Durante 2024, muchos desarrollos que se vendieron en dólares a precio cerrado —sin ajustes— sufrieron pérdidas importantes. Pero incluso quienes optaron por financiar en pesos ajustados por CAC (el método “clásico” del sector), tampoco quedaron protegidos ante la inflación real del período. 

Comparativa de índices (últimos 12 meses) 

Según los datos relevados hasta febrero de 2025: 

• UVA: +104% 

• Inflación (IPC): +67% 

• ICC (INDEC): +60% 

• CAC: +38% 

El Índice CAC fue el que menos ajustó, muy por debajo del aumento real de los costos de construcción. 

¿Qué refleja cada índice? 

CAC: 

Costo de mano de obra + materiales (actualizado por la Cámara Argentina de la Construcción). 

Ventaja: tradicional en contratos. 

Desventaja: hoy subestima los costos reales en contextos de alta inflación. 

ICC (INDEC): 

Costo global de la construcción según INDEC. 

Ventaja: buena referencia macro. 

Desventaja: no se usa como cláusula contractual. 

UVA: 

Unidad que sigue el CER (inflación minorista). 

Ventaja: se ajusta con la inflación real. 

Desventaja: es deuda indexada, no apta para todos los públicos. 

Inflación (IPC): 

Aumento del costo de vida general. 

Ventaja: refleja el contexto real. 

Desventaja: no se utiliza en contratos de venta ni preventa. 

¿Cómo evolucionaron los costos? 

Costo total (últimos 12 meses)  

Los índices muestran que la UVA se despegó fuertemente del CAC, que quedó muy rezagado frente a la inflación real y al aumento del costo de materiales. 

Materiales 

• Los materiales dolarizados subieron más que el CAC. 

• UVA e inflación reflejaron mucho mejor la evolución real del costo. 

Mano de obra 

• El CAC intenta seguir el costo laboral, pero quedó por debajo de los aumentos paritarios y ajustes reales. 

• UVA ofrece una cobertura más robusta si el plazo del contrato es largo. 

Recomendaciones Estratégicas para desarrolladores 

1. Revisar la política de ajuste en contratos 

No asumir que el CAC es suficiente en contextos de alta inflación. 

2. Incluir esquemas mixtos de ajuste 

UVA + cláusulas de revisión brindan mejor protección al desarrollador. 

3. Simular escenarios antes de definir precios 

Proyectar márgenes con distintas combinaciones de índices puede ayudarte a evitar pérdidas inesperadas. 

Conclusión 

“La rentabilidad no se define al vender, sino al definir cómo y con qué te vas a ajustar.” Elegir el índice correcto puede significar hasta un 30% de diferencia en tu rentabilidad final. 

Escribinos a info@kerlin.com.ar y te ayudamos a modelar tu proyecto según distintos esquemas de ajuste.