Informe del Mercado Inmobiliario: Julio 2026

Resumen ejecutivo

El mercado inmobiliario de San Nicolás de los Arroyos atraviesa en 2026 una etapa de normalización luego del fuerte crecimiento registrado durante 2025. La actividad se mantiene en niveles relevantes, aunque con mayor selectividad por parte de la demanda y una oferta que permanece relativamente estable.

En 2025 se registraron 1.185 compraventas, un 46% más que las 809 operaciones de 2024. Entre enero y julio de 2026 se estiman aproximadamente 527 compraventas, con una dinámica irregular durante el primer semestre y una recuperación clara en junio y julio, que se convierte en el mes de mayor actividad estimada del año con 96 operaciones.

El stock residencial total se estima en torno a 1.680 unidades entre casas, departamentos y terrenos, con especial presión de oferta en lotes. Los departamentos presentan la mejor relación stock/flujo, las casas muestran oferta elevada y los terrenos evidencian una absorción baja, con tendencia a acumular stock. El precio inicial continúa siendo la principal variable de liquidez en un mercado con compradores activos pero selectivos.

Evolución de la actividad inmobiliaria

La evolución mensual de 2026 muestra una aceleración hasta marzo, una corrección en abril y mayo, y una recuperación sostenida en junio y julio. Con aproximadamente 96 operaciones, julio constituye el mayor nivel estimado de actividad del año hasta el momento.

Cómo se calculan los meses estimados

Los datos de enero, febrero y marzo de 2026 corresponden a información local disponible. Para abril, mayo, junio y julio se utiliza un modelo estadístico que traslada a San Nicolás la variación mensual observada en las compraventas de la Provincia de Buenos Aires, partiendo del último dato local conocido:

Operaciones San Nicolás (mes t) = Operaciones San Nicolás (mes anterior) × [Operaciones PBA (mes t) / Operaciones PBA (mes anterior)]

Importante: los valores de abril a julio son estimaciones estadísticas de Kerlin Bienes Raíces y no estadísticas registrales definitivas de San Nicolás.

Distribución estimada del mercado por tipología

Se mantiene la estructura analítica utilizada en informes anteriores, basada en comportamiento histórico y relevamiento local. Esta distribución es una herramienta de estimación y no un desglose oficial de las escrituras por tipología.

Oferta del mercado

El stock se estima sobre propiedades activas, excluyendo proyectos de departamentos al pozo y loteos con múltiples unidades. MuchasPropiedades se utiliza como fuente principal por su penetración entre inmobiliarias locales, complementada con Zonaprop, Argenprop y Mercado Libre.

El stock total permanece relativamente estable, pero la dinámica no es homogénea: los departamentos muestran mejor absorción relativa, las casas mantienen una oferta elevada y en terrenos y lotes no se observa una reducción del stock; por el contrario, la menor velocidad de ventas favorece una acumulación progresiva de oferta.

Criterio de oferta real: se priorizan propiedades activas y publicadas en los últimos 24 meses, excluyendo stock histórico sin rotación efectiva.

Absorción del mercado

La absorción expresa la relación entre el stock disponible y el ritmo de operaciones. No equivale al plazo individual de venta de una propiedad puntual. Para terrenos y lotes no se publica una cantidad precisa de meses, ya que el desglose registral por tipología no permite estimar con suficiente robustez el volumen efectivo de ventas del segmento.

Los departamentos presentan hoy la mejor relación entre stock y flujo de operaciones. Las casas muestran una oferta elevada. En terrenos y lotes la absorción se debilitó durante 2026: continúan ingresando propiedades mientras la velocidad de ventas disminuye, generando una tendencia a la acumulación de stock.

Una propiedad correctamente valuada puede venderse en un plazo muy inferior al nivel de absorción del stock total.

Demanda del mercado

La demanda continúa concentrándose en casas de 2 o 3 dormitorios con patio y cochera en zonas consolidadas, departamentos de 1 y 2 dormitorios en el área central, y productos con precio inicial alineado al mercado.

Zonas más activas del mercado

Metodología de superficies y valores unitarios

En los portales inmobiliarios las superficies declaradas no siguen un criterio uniforme: algunos avisos informan superficie cubierta, otros superficie total, y otros no discriminan adecuadamente cubiertos, semicubiertos, balcones, patios o terrazas. Por eso los valores USD/m² de publicación se mantienen tal como pueden reconstruirse a partir de la información declarada, sin convertirlos artificialmente a una superficie homogeneizada.

En las tasaciones de Kerlin Bienes Raíces se adopta como estándar la Superficie Homogeneizada Kerlin (SHK): superficie cubierta al 100%, semicubierta al 50%, y balcones, terrazas, patios u otras superficies complementarias ponderadas según sus características, funcionalidad y valor de uso. En casas, el terreno libre se analiza por separado y no se incorpora automáticamente a la superficie edilicia homogeneizada.

El valor de mercado se determina principalmente mediante comparables específicos y sus valores totales, ajustados por ubicación, estado, antigüedad, calidad, terreno, cochera, amenities y demás atributos.

Indicadores de publicación — Casas

Los siguientes rangos son indicadores de publicación calculados sobre la superficie informada en los avisos y deben utilizarse como control comparativo de oferta. En casas, el precio total incorpora tanto la construcción como el terreno, por lo que el USD/m² publicado no constituye por sí solo una metodología de tasación.

Indicadores de publicación — Departamentos

No resulta recomendable utilizar un único valor promedio general para los departamentos de San Nicolás, debido a la elevada dispersión existente según antigüedad, ubicación, calidad constructiva y categoría del inmueble.

En cuanto a los departamentos al pozo o en preventa, no se utiliza un único rango general: los relevamientos recientes muestran preventas desde aproximadamente USD 1.100-1.150/m² en determinados proyectos, mientras que desarrollos de mayor categoría pueden ubicarse sustancialmente por encima. La comparación debe hacerse proyecto por proyecto.

Indicadores de publicación — Terrenos y lotes

Dinámica 2026: el segmento de terrenos y lotes muestra una menor velocidad de ventas. El ingreso de nueva oferta no está siendo compensado por una absorción equivalente, por lo que no se observa una reducción significativa del stock y existe una tendencia a la acumulación de oferta, especialmente en loteos y áreas de expansión. El costo de construcción y la amplia disponibilidad de alternativas incrementan la selectividad del comprador y la presión sobre los precios de publicación.

Los loteos periféricos y las áreas de expansión se consideran un submercado separado: no resulta correcto extrapolar hacia estos sectores los valores del suelo urbano consolidado.

Mercado industrial y logístico

Los principales submercados son COMIRSA / Parque Industrial Ramallo, Parque Industrial Norte, Autopista / Ruta 188 y Av. Savio. Cada zona responde a lógicas de uso, conectividad y normativa diferentes.

Av. Savio no debe analizarse como corredor logístico pesado: la restricción municipal al tránsito de camiones de más de 7 toneladas favorece un perfil comercial, de servicios, depósitos urbanos y logística liviana. Su mayor valor de suelo responde fundamentalmente a su condición de corredor urbano/comercial.

Crédito hipotecario y contexto provincial

La relación entre ambas series no implica que ese porcentaje de las compraventas haya sido financiado mediante hipoteca, ya que no existe necesariamente correspondencia uno a uno entre ambos registros. Se trata de una estimación Kerlin y no de un dato registral local oficial.

Indicadores de construcción y financiamiento

Durante julio de 2026 la UVA continuó actualizándose conforme al CER, con referencias de $2.018,25 al 1 de julio y $2.028,06 al 8 de julio. Para el análisis crediticio debe considerarse conjuntamente con la tasa, los ingresos y las condiciones específicas de cada préstamo.

Lectura del mercado a julio de 2026

Después del fuerte crecimiento de 2025, el mercado de San Nicolás atraviesa en 2026 una etapa de normalización. La actividad fue irregular durante el primer semestre, pero junio y julio muestran una recuperación clara. La evolución por segmentos es dispar: los departamentos muestran mejor equilibrio, las casas mantienen oferta elevada y los terrenos y lotes evidencian menor velocidad de ventas y acumulación de oferta.

*Julio es el mes de mayor actividad estimada de 2026, con ~96 operaciones.

*Los departamentos presentan el mejor equilibrio actual entre stock y flujo de operaciones.

*Las casas presentan una absorción estimada cercana a 27

*28 meses. En terrenos y lotes no se asigna un plazo puntual: la evidencia indica menor velocidad de ventas, sobreoferta creciente y mayor poder de negociación del comprador.

*El crédito hipotecario mantiene relevancia como soporte de demanda, aunque su peso local exacto continúa siendo estimado.

*El mercado industrial debe analizarse por submercados: COMIRSA, PIN, Ruta 188/Autopista y Savio no son comparables directos entre sí.

Conclusiones y recomendaciones

El mercado continúa activo, pero la mayor disponibilidad de oferta y la selectividad de los compradores hacen que la correcta valuación inicial sea decisiva. En este contexto, el precio no es únicamente una variable de tasación: es una herramienta de comercialización.

Para propietarios

*Definir el precio a partir de comparables reales y no de expectativas históricas.

*Evitar sobrevaluaciones prolongadas que deterioren la percepción comercial del inmueble.

*Revisar la estrategia si la propiedad no genera consultas o visitas consistentes.

Para compradores e inversores

*Aprovechar la mayor oferta relativa en casas y, especialmente, la sobreoferta de terrenos y lotes para negociar precio y condiciones.

*Analizar los departamentos por segmento y no a partir de un promedio general de USD/m².

*En industrial, priorizar funcionalidad logística, infraestructura y normativa antes que el precio nominal por metro cuadrado.

Para desarrolladores

*Analizar cada proyecto al pozo de forma individual, incluyendo financiación y calendario de obra.

*Monitorear especialmente el crecimiento de la mano de obra dentro del costo total de construcción.

Fuentes

*Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires: compraventas e hipotecas, información disponible hasta julio de 2026.

*Relevamientos propios de Kerlin Bienes Raíces y base de comparables locales.

*MuchasPropiedades y portales inmobiliarios complementarios para relevamiento de oferta.

*CAMARCO: indicador de costo de construcción.-BCRA: Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).

Fecha de corte del informe: julio de 2026. Elaborado en agosto de 2026 por Kerlin Bienes Raíces — Research & Market Intelligence.