Informe de mercado inmobiliario: Julio 2026

El mercado inmobiliario de San Nicolás de los Arroyos atraviesa en 2026 una etapa de normalización luego del fuerte crecimiento registrado durante 2025. 

La actividad sigue en niveles relevantes, aunque con mayor selectividad por parte de la demanda y una oferta que se mantiene relativamente estable.

En 2025 se cerraron 1.185 compraventas, un +46% interanual respecto de las 809 operaciones de 2024. 

Entre enero y julio de 2026 se estiman aproximadamente 527 compraventas, con una dinámica irregular durante el primer semestre y una recuperación clara en junio y julio, que se consolida como el mes de mayor actividad estimada del año.

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527 operaciones estimadas en San Nicolás entre enero y julio de 2026.-96 operaciones estimadas en julio, máximo del año hasta el momento.-Stock residencial total estimado cercano a 1.670 unidades entre casas, departamentos y terrenos.

Los departamentos presentan la mejor relación stock/flujo; casas y terrenos muestran mayor presión de oferta.

El precio inicial continúa siendo la principal variable de liquidez en un mercado con compradores activos pero selectivos.

Evolución de la actividad inmobiliaria

Comparando los últimos dos años, la actividad muestra un salto significativo:

Dentro de 2026, la evolución mensual muestra una aceleración hasta marzo, una corrección en abril y mayo, y una recuperación sostenida en junio y julio. 

Con aproximadamente 96 operaciones, julio constituye el mayor nivel estimado de actividad del año hasta el momento.

 

Cómo se estima la actividad Nicoleña

Los datos de enero, febrero y marzo de 2026 corresponden a información local disponible. Para abril, mayo, junio y julio se utiliza un modelo estadístico que traslada a San Nicolás la variación mensual observada en las compraventas de la Provincia de Buenos Aires, partiendo del último dato local conocido.

Fórmula: Operaciones SN (mes t) = Operaciones SN (mes anterior) × [Operaciones PBA (mes t) / Operaciones PBA (mes anterior)]

Los valores de abril a julio son estimaciones estadísticas de Kerlin Bienes Raíces y no estadísticas registrales definitivas de San Nicolás.

Distribución del mercado por tipología

Se mantiene la estructura analítica utilizada en el último informe, basada en comportamiento histórico y relevamiento local. Esta distribución se utiliza como herramienta de estimación y no constituye un desglose oficial de las escrituras por tipología.

Oferta del mercado

El stock se estima sobre propiedades activas, excluyendo proyectos de departamentos al pozo y loteos con múltiples unidades. 

MuchasPropiedades se utiliza como fuente principal por su penetración entre inmobiliarias locales; Zonaprop, Argenprop y Mercado Libre se emplean como fuentes complementarias.

El stock total permanece prácticamente estable. La composición, sin embargo, muestra una ligera reducción de departamentos y terrenos y una leve suba de casas.

Criterio de oferta real: se priorizan propiedades activas y publicadas en los últimos 24 meses. Se excluye stock histórico sin rotación efectiva y publicaciones anteriores a 2023 cuando no muestran actividad comercial vigente.

Absorción del mercado

La absorción expresa cuántos meses demandaría el mercado para absorber el stock actual al ritmo estimado de operaciones. No equivale al plazo individual de venta de una propiedad.

Los departamentos presentan actualmente la mejor relación entre stock y flujo de operaciones. 

Casas y terrenos muestran una mayor presión de oferta relativa.

Interpretación: una propiedad correctamente valuada puede venderse en un plazo muy inferior al nivel de absorción del stock total.

Demanda del mercado

La demanda continúa concentrándose en casas de 2 o 3 dormitorios con patio y cochera en zonas consolidadas, departamentos de 1 y 2 dormitorios en el área central y productos con precio inicial alineado al mercado.

Zonas más activas del mercado

Valores del mercado: casas

Los rangos deben utilizarse como control de coherencia. En casas, el valor del terreno, la calidad constructiva, el estado y la ubicación pueden modificar significativamente el resultado. Para superficies semicubiertas se recomienda homogeneizar al 50% cuando corresponda.

Valores del mercado: departamentos

En términos metodológicos, no resulta recomendable utilizar un único valor promedio general para los departamentos de San Nicolás, debido a la elevada dispersión existente según antigüedad, ubicación, calidad constructiva y categoría del inmueble.

Departamentos al pozo / preventa: no se utiliza un único rango general. Los relevamientos recientes muestran preventas desde aprox USD 1.100-1.150/m² en determinados proyectos, mientras desarrollos de mayor categoría pueden ubicarse sustancialmente por encima. 

La comparación debe realizarse proyecto por proyecto, considerando etapa de obra, financiación, ubicación, calidad y fecha de entrega.

Valores del mercado: terrenos y lotes

Loteos periféricos y áreas de expansión: se consideran un submercado separado. No resulta correcto extrapolar hacia estos sectores los valores del suelo urbano consolidado. Deben analizarse por comparables específicos según infraestructura, servicios, accesibilidad, etapa del loteo y financiación.

Mercado industrial y logístico

Los principales submercados son COMIRSA / Parque Industrial Ramallo, Parque Industrial Norte, Autopista / Ruta 188 y Av. Savio. Cada zona responde a lógicas de uso, conectividad y normativa diferentes.

El rango depende de calidad constructiva, altura libre, pisos industriales, playas de maniobra, potencia eléctrica, gas, oficinas, seguridad, accesos y ubicación.

Av. Savio no debe analizarse como corredor logístico pesado: la restricción municipal al tránsito de camiones de más de 7 toneladas favorece un perfil comercial, de servicios, depósitos urbanos y logística liviana. Su mayor valor de suelo responde fundamentalmente a su condición de corredor urbano/comercial.

Crédito hipotecario y contexto provincial

La relación entre ambas series no implica que el 12,4% de las compraventas hayan sido financiadas mediante hipoteca, ya que no existe necesariamente correspondencia uno a uno entre ambos registros.Como proxy estadístico, la incidencia provincial permite estimar del orden de 66 actos hipotecarios asociados al mercado de San Nicolás entre enero y julio de 2026. Este valor debe interpretarse como estimación Kerlin y no como dato registral local oficial.

Indicadores de construcción y financiamiento

Índice CAMARCO, último dato disponible al cierre de julio:

La mano de obra crece a un ritmo superior al de los materiales, modificando la composición del costo de construcción. El índice debe utilizarse como referencia de evolución y no como costo directo por metro cuadrado en San Nicolás.UVA: durante julio de 2026 la UVA continuó actualizándose conforme al CER. Como referencias disponibles: $2.018,25 al 1 de julio y $2.028,06 al 8 de julio. Para análisis crediticio debe considerarse conjuntamente con tasa, ingresos y condiciones específicas de cada préstamo.

Lectura del mercado a julio de 2026

Después del fuerte crecimiento de 2025, el mercado de San Nicolás atraviesa en 2026 una etapa de normalización. La actividad fue irregular durante el primer semestre, pero junio y julio muestran una recuperación clara. Al mismo tiempo, el stock total permanece prácticamente estable porque la nueva oferta ingresa a un ritmo similar al que el mercado absorbe propiedades.

*Julio es el mes de mayor actividad estimada de 2026, con ~96 operaciones.

*Departamentos presentan el mejor equilibrio actual entre stock y flujo de operaciones.

*Casas y terrenos muestran absorciones cercanas a 27-28 meses, lo que implica mayor competencia entre vendedores.

*El crédito hipotecario mantiene relevancia como soporte de demanda, aunque su peso local exacto continúa siendo estimado.

*El mercado industrial debe analizarse por submercados; COMIRSA, PIN, Ruta 188/Autopista y Savio no son comparables directos entre sí.

Conclusiones y recomendaciones

El mercado continúa activo, pero la mayor disponibilidad de oferta y la selectividad de los compradores hacen que la correcta valuación inicial sea decisiva. En este contexto, el precio no es únicamente una variable de tasación: es una herramienta de comercialización.

Para propietarios:

*Definir el precio a partir de comparables reales y no de expectativas históricas.

*Evitar sobrevaluaciones prolongadas que deterioren la percepción comercial del inmueble.

*Revisar estrategia si la propiedad no genera consultas o visitas consistentes.

Para compradores e inversores:

*Aprovechar la mayor oferta relativa en casas y terrenos para negociar condiciones.

*Analizar departamentos por segmento y no a partir de un promedio general de USD/m².

*En industrial, priorizar funcionalidad logística, infraestructura y normativa antes que el precio nominal por metro cuadrado.

Para desarrolladores:

*Analizar cada proyecto al pozo de forma individual, incluyendo financiación y calendario de obra.

*Monitorear especialmente el crecimiento de mano de obra dentro del costo total de construcción.

Nota metodológica y fuentes

El presente informe combina tres niveles de información: datos observados (estadísticas registrales, relevamientos directos y publicaciones verificables), estimaciones estadísticas Kerlin(cálculos derivados de datos locales incompletos utilizando la evolución provincial como referencia) y rangos de mercado (bandas derivadas de comparables, publicaciones y experiencia operativa local).

Los precios publicados representan expectativas de los vendedores y pueden diferir de los valores efectivos de cierre. 

Los rangos incluidos deben utilizarse como referencia de contexto y no sustituyen una tasación individual mediante comparables específicos.

Fuentes: Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires (compraventas e hipotecas, hasta julio de 2026) · Relevamientos propios de Kerlin Bienes Raíces y base de comparables locales · MuchasPropiedades y portales inmobiliarios complementarios · CAMARCO (costo de construcción) · BCRA (UVA).

Fecha de corte del informe: Julio de 2026. Elaborado en agosto de 2026.

Kerlin Bienes Raíces | Research & Market Intelligence