Relevamiento mercado residencial inmobiliario SN Julio 2022

Relevamiento mercado residencial inmobiliario SN Julio 2022

Oferta y Demanda en el Mercado Residencial 

La oferta de viviendas (departamentos y casas usadas) en el mercado inmobiliario de San Nicolas en Julio del corriente año fue de 2.900 unidades, de las cuales aproximadamente un 65% son casas.

Desde el lado de la demanda, si bien la cantidad de operaciones está en crecimiento, continua lejos de los números históricos. Existe un claro sobrestock de viviendas en venta que exacerba la escasez en el mercado locativo y en un nivel de operaciones de venta que estimamos en Julio fue de 75 escrituras.

No obstante el exceso de oferta, desde Kerlin Bienes Raíces calculamos que la velocidad de ventas (total de oferta / escrituras mensuales) viene aumentando en lo que va del año. De esta manera, los meses necesarios para agotar la oferta ascienden a 39 meses, ubicándose igualmente por sobre su nivel de equilibrio (entre 14 y 20 meses). Si analizamos lo que sucede en CABA en donde los meses hasta agotar stock se sitúan en 55, nuestro mercado presenta indicadores en casi sintonía.

Precios:

Es tan grande la dispersión de precios que se pueden encontrar desde unidades levemente fuera de su valor hasta otras que presentan distorsiones de hasta un 40%.

Claramente existen propiedades que por su calidad o zona exhiben mayores precios que aquellas que se encuentran en la periferia o en muy mal estado. En este segmento, los dueños se resisten a seguir bajando los precios. La lectura de esta fotografía es: si te gusta alguna propiedad de estas, no juegues con la especulación. ¿Por qué pasa esto? Ya no hay dueños “desesperados” por desprenderse de la propiedad mucho menos en un mundo sin opciones atractivas de inversión.

Proyección de ventas

De acuerdo a nuestras estimaciones, el nivel de ventas del segmento analizado fluctuará en el rango de entre 60 a 90 unidades mensuales, dé
tal manera que la cifra de ventas del presente año exhibirá un nivel propio de añ os críticos para el sector.

Cuando se analiza las estadísticas de la provincia de Buenos Aires y su evolución desde el año 2017 nos encontramos con niveles de ventas que pese a la baja de precios no han reaccionado considerablemente. Si bien en los últimos meses pareciera observarse una aceleración (en el mes de Julio se celebraron 8.500 escrituras un aumento del 8,5% con respecto al mes anterior) los eventos de la macroeconomía como la corrida cambiaria del mes de Julio no ayudarán al crecimiento estable de las ventas.

METODOLOGIA EMPLEADA

La investigación se lleva adelante bajo la figura de “mystery shopper”. Todas las ofertas y datos que integran el estudio, son chequeados telefónicamente o via mail, luego de una preselección previa realizada a partir de Buscadores de Propiedades via web o avisos publicados en medios gráficos. Para las estimaciones de la demanda se tomó una muestra estadística por medio de encuestas anónimas a distintas escribanías de la ciudad.


14 de Septiembre, 2022