Relevamiento del Mercado Inmobiliario - Julio 2024

VENTAS
Cantidad de Escrituras de Compraventa en San Nicolás
* Durante el primer semestre del año, San Nicolás experimentó un incremento del 14% en la cantidad de escrituras de compraventa en comparación con el mismo período del año 2023, misma situación se dio a nivel provincial en donde la cantidad de operaciones paso de 36.000 (primer semestre 2023) a 41.000 (primer semestre 2024).
* Al analizar los datos mensuales, se observa un notable repunte en las operaciones a partir del segundo trimestre (abril, mayo y junio).
* Hasta la fecha en San Nicolas, se estima un promedio de 68 ventas por mes.

Oferta y Demanda en el Mercado Residencial

Actualmente, el mercado inmobiliario de San Nicolás cuenta con 3,500 propiedades en venta. De estas, alrededor de 2,800 corresponden a viviendas familiares, que incluyen
tanto departamentos como casas, lo que indica una oferta considerable en el mercado.
Es relevante destacar que aproximadamente el 65% de estas viviendas son casas lo cual supone una sobreoferta que mantiene presión sobre los precios.
En términos de demanda, aunque ambos segmentos (departamentos y casas) han mostrado un crecimiento reciente, los departamentos usados han registrado una mayor solicitud. Si esta tendencia de aumento en el ritmo de ventas persiste, se prevé un posible incremento en los precios de las propiedades.

Precios:
En la tipología departamentos, los precios de publicación varían significativamente entre las diferentes zonas de San Nicolás siendo la zona Centro de la ciudad la que registra siempre un nivel superior al resto (actualmente USD 1.450 el m2 en promedio)
Gráfico 1: Precios por Zonas de la Ciudad a Enero de cada año (USD/m²)

En la tipología casas unifamiliares los valores se mantienen estables, se estima un valor promedio en USD 1.250 por m2 construido.

Debemos destacar que el presente informe toma los valores de publicación de los inmuebles, que no significan lo mismo que los precios a los que finalmente se venden las propiedades.
Desde Kerlin Bienes Raíces creemos que este año los precios continuarán al alza, seguimos optimistas por los créditos y el blanqueo que se volcaran a nuestro sector aunque aún faltan datos para hablar de una tendencia cierta. Se debe seguir de cerca el nivel de operaciones con créditos hipotecarios ya que tal variable determinará la tendencia futura en el nivel de operaciones , su velocidad y la evolución en los precios.

Rangos de valores de publicación promedio
Al analizar los valores de publicación promedio para cada tipología de propiedad, se observan variaciones significativas, lo cual es común en los mercados inmobiliarios de grandes ciudades. De manera análoga en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se encuentran valores de publicación premium que alcanzan hasta los USD 6,000 por m² en Puerto Madero o USD 3,000 por m2 en Recoleta, nuestro mercado también presenta un segmento premium. En San Nicolás, el segmento de mayor rango exhibe valores de publicación que pueden alcanzar hasta USD 2,800 por m², específicamente en la zona centro con vista al río o cercanías a Plaza Mitre.

En el cuadro siguiente podemos observar un relevamiento de los valores por m2 de publicación para la tipología departamentos terminados en las diferentes zonas de la ciudad.
Existen ciertos elementos que hacen que se llegue a valores máximos o mínimos tales como; ubicación, terminaciones, antigüedad, calidad de los materiales constructivos, vistas, etc.

Consideraciones Finales:
*Tendencias del Mercado: El incremento en la demanda de departamentos usados y la posible alza en precios sugieren un mercado en crecimiento, con oportunidades para ajustes estratégicos en precios y oferta.
* Segmentación de Precios: Las significativas diferencias en los valores de publicación entre segmentos reflejan la diversidad del mercado, lo que puede influir en la estrategia de comercialización y posicionamiento de las propiedades.
* Proyecciones Futuras: Se recomienda monitorear de cerca la evolución del ritmo de ventas y los cambios en la demanda para ajustar las estrategias de publicación y maximizar el potencial de ventas en los próximos meses.

Este análisis proporciona una base sólida para la toma de decisiones y la planificación estratégica en el mercado inmobiliario de San Nicolás. Al comprender a fondo estos datos, usted podrá tomar decisiones informadas y estratégicas para capitalizar las oportunidades emergentes y navegar eficazmente por las dinámicas cambiantes del mercado. Este estudio no solo destaca las tendencias actuales, sino que también sienta las bases para futuras estrategias y ajustes que pueden llevar al éxito en un mercado en constante evolución. Agradecemos su atención y esperamos que este informe sea una herramienta valiosa en su toma de decisiones.

METODOLOGIA EMPLEADA: La investigación se lleva adelante bajo la figura de “mystery shopper”. Todas las ofertas y datos que integran el estudio, son chequeadostelefónicamente o via mail, luego de una preselección previa realizada a partir de Buscadores de Propiedades via web o avisos publicados en medios gráficos. Para las estimaciones de la demanda se tomó una muestra estadística por medio de encuestas anónimas a distintas escribanías de la ciudad junto con herramientas de análisis estadísticos algorítmicos efectuados internamente.