Informe mercado Inmobiliario - San Nicolas de los Arroyos: RESUMEN 2022

Cantidad de escrituras de compraventa en San Nicolas de los Arroyos

En consonancia con la provincia de Buenos Aires, la localidad de San Nicolás presentó durante el año 2022 un aumento del 9% con respecto al año 2021 en cantidad de operaciones.  

Cuando se analizan los números a nivel mensual se observa un fuerte repunte de las operaciones hacia el último trimestre del año. 

Estimamos durante todo el 2022 un numero de escrituras de compraventas entre 800 a 1000. 

Oferta y Demanda en el Mercado Residencial  

La oferta de viviendas (departamentos y casas usadas) en el mercado inmobiliario de San Nicolas durante el año 2022 estimamos fue de 2585 unidades, de las cuales aproximadamente un 65% pertenece a la tipología casas.  

Continua habiendo un claro sobre stock de viviendas en venta que exacerba la escasez en el mercado locativo. No obstante el exceso de oferta, desde Kerlin Bienes Raíces calculamos que la velocidad de ventas viene presentando mejoras en lo que va del año. De esta manera, los meses necesarios para agotar la oferta ascienden a 28 meses, ubicándose igualmente por sobre su nivel de equilibrio (entre 14 y 20 meses).  

Por el lado de la demanda si bien existió un repunte en ambos segmentos analizados los departamentos usados fueron más demandados hacia la segunda mitad del año.  

Precios:  

La mayoría de los informes de mercado toman valores de venta de publicación de los inmuebles, que no significan lo mismo que los precios a los que finalmente se venden las propiedades.  

Los aumentos reflejados en la cantidad de escrituras hacia finales de año vienen dados por dos motivos muy específicos; por un lado la época del año (generalmente los últimos meses del año conllevan mayor celebración de escrituras) y por el otro la baja en el precio de las propiedades empiezan a encontrarse con la demanda.  

Desde Kerlin Bienes Raíces creemos que este año los precios continuarán descendiendo, aunque en menor medida con respecto a la baja experimentada en el 2022 que fue en promedio del 25%. Según nuestro análisis con una brecha cambiaria del 100%, falta de créditos hipotecarios y siendo un año electoral con pocas señales claras para el mercado, la demanda no crecerá lo suficiente y probablemente veamos un acumulamiento de stock en la oferta, lo que presionará los precios hacia abajo.  

En Diciembre el valor registrado como promedio para la localidad relevada se ubicó en los U$S/m2 1.200.-  

El precio promedio de publicación para un departamento de 1 dormitorio y 1 baño se ubicó en los U$S 60.000, mientras que para los de 2 dormitorios y 1 baño el precio asciende a los U$S 80.000 (en ambos casos se trata de unidades sin amenities ni cocheras) 

Cantidad de escrituras en PBA 

Cuando se analiza las estadísticas de la provincia de Buenos Aires y su evolución desde el año 2017 nos encontramos con niveles de ventas que empiezan a reaccionar ante la baja de precios. El año 2022 cerró con 95.600 operaciones, un 9% más de operaciones con respecto al año 2021.  

METODOLOGIA EMPLEADA: La investigación se lleva adelante bajo la figura de “mystery shopper”. Todas las ofertas y datos que integran el estudio, son chequeados telefónicamente o via mail, luego de una preselección previa realizada a partir de Buscadores de Propiedades via web o avisos publicados en medios gráficos. Para las estimaciones de la demanda se tomó una muestra estadística por medio de encuestas anónimas a distintas escribanías de la ciudad.