Informe de mercado Inmobiliario – Junio 2025

1. ¿Dónde se mueve más el mercado? Las zonas clave de San Nicolás 

Si estás pensando en comprar o vender, conocer las zonas más activas es fundamental. Aquí te mostramos dónde se concentra la mayor dinámica inmobiliaria: 

Zona	Características Principales	Actividad
Centro	El corazón de la ciudad: alta densidad, departamentos y PH. ¡Conectividad inigualable!	Muy Alta
Costanera	Propiedades premium con vistas privilegiadas al río. Un estilo de vida único.	Alta
Barrio Somisa	Casas modernas, estilo racionalista y lotes amplios. Ideal para la vida familiar.	Alta
Norte	Casas accesibles en un entorno residencial tranquilo, con todos los servicios cerca.	Media
Oeste y Sur	Zonas en crecimiento con casas más antiguas y terrenos amplios, ofreciendo gran potencial.	Baja

 

2. Precios por m²: ¿Cuánto vale el metro cuadrado en San Nicolás? 

Es importante recordar que estos son precios de publicación. Los valores de cierre suelen ser un 10% menores, producto de la negociación. 

Departamentos 

El precio medio en junio de 2025 se ubicó en USD 1.500/m². Este valor mostró un incremento del +1,9% mensual y un +4,7% acumulado en el primer trimestre de 2025. En el último año, la suba interanual fue del +12%. 

¿Qué podes encontrar? 

• 1 dormitorio (aprox. 50 m²): USD 77.000 

• 2 dormitorios (aprox. 70 m²): USD 105.000 

Casas 

El valor por metro cuadrado de las casas varía significativamente según su estado y ubicación: 

Estado	Rango (USD/m²)	Promedio (USD/m²)
Regular	600 – 900	750
Buen estado / Recicladas	900 – 1.500	1.200
Premium (Nuevas/Costanera)	1.500 – 2.300	1.800

 

3. ¿Cuántas propiedades hay realmente en el mercado? 

La falta de exclusividad en las publicaciones genera duplicados. Estimamos que la oferta real es menor de lo que parece: 

• Casas únicas estimadas: 1.300 (frente a 2.000 publicadas) 

• Departamentos únicos estimados: 650 (frente a 1.000 publicados) 

En resumen: la oferta real representa aproximadamente el 65% de las publicaciones activas. 

4. ¿Qué busca la gente y cuánto tarda en venderse una propiedad? 

La demanda se concentra fuertemente en propiedades de hasta USD 110.000. Los compradores buscan principalmente unidades con patio, buena luz natural y una excelente ubicación. 

Tiempos de venta promedio: 

• Casas: 6 a 9 meses 

• Departamentos: 5 a 7 meses 

5. El ritmo del mercado: precios y escrituras 

El mercado de San Nicolás sigue mostrando un impulso positivo. El precio medio de los departamentos en junio de 2025 fue de USD 1.500/m², con un incremento mensual del 1,9% y una suba interanual del 12%. 

En cuanto a las escrituras (operaciones efectivas de compra-venta), observamos una actividad fluctuante, pero con una tendencia clara: 

Mes	Escrituras Totales	Estimación Casas	Estimación Departamentos
Ene-24	34	17	6
Dic-24	194	97	33
Abr-25	121	61	20

 

Promedio mensual estimado: 

• Casas: 44 escrituras 

• Departamentos: 15 escrituras 

6. Velocidad de venta: ¿Qué tan rápido se mueve el stock? 

Este indicador nos muestra la dinámica del mercado. Las casas rotan más rápido que los departamentos: 

Casas 

• Ventas/mes: 44 

• Stock: 1.300 

• Velocidad de venta: 3,38% mensual 

• Meses para agotar stock: 29,5 meses (casi 2 años y medio) 

Departamentos 

• Ventas/mes: 15 

• Stock: 650 

• Velocidad de venta: 2,31% mensual 

• Meses para agotar stock: 43,3 meses (más de 3 años y medio) 

 

7. Valores por zona: Un detalle de precios por ubicación 

El valor del metro cuadrado también varía considerablemente según la zona: 

Zona	Límite Geográfico	Mínimo USD/m²	Máximo USD/m²	Promedio USD/m²
Centro	Entre Falcón, Morteo, Alberdi y el río	900	2.500	1.500
Sur	Desde Av. Falcón hacia Ruta 188	700	1.600	1.200
Norte	Desde Av. Alberdi a Costa Juncal	600	1.400	1.200
Oeste	Desde Av. Morteo y Álvarez a Autopista 9	600	1.400	1.200

 

Conclusiones clave del mercado en San Nicolás 

El mercado inmobiliario en San Nicolás de los Arroyos muestra una tendencia positiva en los precios, con un notable incremento interanual del 12%. Las casas presentan una mayor velocidad de venta y rotación en comparación con los departamentos. 

Las zonas Centro y Costanera continúan siendo las más valoradas y activas, mientras que la demanda se concentra en propiedades con precios accesibles (hasta USD 110.000), priorizando características como el patio y la buena iluminación. 

En Kerlin Bienes Raíces, estamos aquí para asesorarte en cada paso de tu operación inmobiliaria. 

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