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Propiedades.

Los 7 errores mas comunes del inversor inmobiliario.

agosto 12, 2020

Aprende a invertir de manera financieramente responsable. Te mostramos los 7 errores más comunes que no debes cometer para invertir de manera correcta y responsable en el mercado inmobiliario.

1 – No estimar correctamente la demanda de alquiler:

No tener en cuenta si existe demanda concreta y actual de alquiler para el activo que se desea adquirir es un error muy cometido por el inversor.

Para no cometer este tipo de error es clave contar con datos actuales del mercado inmobiliario, saber concretamente cuáles son los sectores consolidados, dónde se encuentra la demanda, cuál es la zona con menor tasa de vacancia y cuál es la densidad presente y futura del entorno.

2 – Incorporar el factor gusto

Muchos inversores se encuentran sesgados por el propio gusto personal, lo que lleva en muchos casos a pagar de más y por consiguiente hacer una mala inversión. Esto es así ya que cuando algo te gusta estás dispuesto a pagar más por ello. A la hora de invertir, las emociones deben ser dejadas de lado y pensar objetivamente.

3 – Ver para creer

Muchos inversores prefieren no adquirir unidades en construcción y esperar a que la obra este terminada. Lo que siempre le decimos a nuestros clientes es que, si hacen eso, van a adquirir lo último que quedó disponible y a un precio mucho mayor.

Obviamente, nunca debe dejar de analizarse el “dónde” y “a quién” se compra, tener en claro quién está detrás del desarrollo, cuáles fueron sus obras y cómo terminaron (si terminaron) cuál es la calidad de su producto, etc.

4 – No visualizar correctamente los costos

Un error que lamentablemente se ve con demasiada frecuencia es no tener en cuenta todos los costos ocultos asociados a la inversión y al flujo de ingresos futuros.

Cuestiones como el costo de mantenimiento, administración, expensas, impuestos, tasas de vacancia, seguros y tantos otros pueden significar la gran diferencia entre una buena y una mala inversión inmobiliaria.

5 – Elegir una mala ubicación

Este tipo de error es común tanto en los inversores como en algunos desarrolladores inmobiliarios que ejecutan proyectos en áreas con poca demanda. En el real estate la ubicación es clave. Con esto no decimos que debe invertirse en la ubicación o zona que concentra el mayor número de proyectos por creer que ahí es donde realizaremos una buena inversión. Muchas veces estas ubicaciones poseen un alto componente de precio sólo por el hecho de estar ubicadas en una zona de alta densidad, pero cuando se analiza el CAP RATE de la propiedad (ingresos netos / valor de la propiedad) el resultado es muy poco rentable para el inversor.

6 – Mala calidad:

Lo barato sale caro. Esta máxima que ya todos conocemos el inversor suele olvidarla por distintos motivos. Ya sea que recibió una oferta “imperdible” o es el que le ofrece “mejores condiciones de financiación”, en definitiva, no debe adquirirse una propiedad solo por su precio. Lo ideal es evaluar al constructor, arquitecto y desarrollador inmobiliario que está detrás del proyecto.

Adquirir un activo de mala calidad constructiva para arrendarlo o venderlo posteriormente es la peor inversión que puede hacerse. El inversor se encontrará con más gastos mensuales en concepto de mantenimiento que de ingresos por renta, reclamos judiciales eternos por vicios y una depreciación acelerada del valor de su propiedad con una gran dificultad en la venta.

7 – No administrar correctamente la propiedad:

Existen casos donde el inversor delega la administración en intermediarios sin conocimientos o bien elige administrar la propiedad por sí mismo, provocando en muchas ocasiones grandes pérdidas patrimoniales que se traducen en una mala inversión inmobiliaria, solo por eso.

Al administrar una propiedad deben realizarse prácticas de gestión que disminuyan el riesgo de morosidad en el pago ( estudios de capacidad crediticia, garantías, referencias, etc) , aseguren una baja vacancia de la propiedad, cuiden el activo y controlen el cumplimiento regular de las obligaciones del inquilino.

Autor

Kerlin Bienes Raíces.

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