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Propiedades.

El Indicador Financiero por Excelencia que todo Inversor debería conocer.

diciembre 15, 2020

La tasa de capitalización ( en adelante Cap Rate ) es un indicador muy utilizado en el mundo inmobiliario dada su simplicidad y valor que tiene como herramienta de análisis.

Básicamente, responde a dos preguntas fundamentales, estas son:

1) ¿Cuál es el precio del activo?

2) ¿Cuantos ingresos netos anuales genera?

Los activos inmobiliarios que generan rentas son muchos: departamentos, oficinas, estacionamientos, hoteles, etc.  Para evaluar la calidad del activo hace falta relacionar los ingresos netos que produce en relación a su precio. De esa manera sabremos si un activo produce o no una buena cantidad de ingresos en relación a su valor.

La fórmula para calcularlo es la siguiente:

CAP RATE =  (Ingresos netos operacionales / Valor del activo) x 100%

Ingresos netos: Se refiere al ingreso total que el activo genera en un año descontados todos los gastos operativos, como por ejemplo, reparaciones o comisiones de administración.

Es importante notar que para el cálculo del CAP Rate no se considera la inversión efectuada por el inversionista ya que este indicador no está hecho para analizar la rentabilidad de la inversión, sino exclusivamente para evaluar la calidad del activo, es decir, nos entrega la proporción del valor de activo que se genera como ingreso anualmente.

Para tener una noción acerca de cual es la tasa de cap rate que un inversor debería conseguir ante una alternativa de inversión, puedes considerar la siguiente referencia:

CAP RATE

CAP RATE CAP RATE CAP RATE CAP RATE CAP RATE

0% a 3%

3% a 4% 4% a 5% 5% a 7% 7% a 10%

+ 10%

Muy malo Malo Regular Bueno Muy bueno

Excelente

Autor

Kerlin Bienes Raíces.

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